Каталог продукции

Новости компании

1 Июня 2018

Что ждет рынок недвижимости при введении проектного финансирования?

Альтернатива долевому строительству

Альтернатива долевому строительству 01.06.2018

В России планируется переход на новую схему финансирования строящегося жилья — вместо долевого строительства будет проектное финансирование.


Президент Путин дал поручение на разработку мер по замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования. Переход на схему проектного финансирования займет три года.

Это означает, что в будущем застройщики не смогут привлекать средства дольщиков для финансирования строительства. Подобная практика действует во многих зарубежных странах и предполагает финансирование стройки за счет банков.

Основная цель — решить проблему обманутых дольщиков. Покупатели не будут рисковать своими средствами, а приобретать уже готовое жилье, которое сразу оформляется в собственность. Но при этом нужно преследуется цель, чтобы цена за квадратный метр не стала огромной, а банки были готовы давать кредиты под щадящие проценты.

В настоящий момент порядка 80% новостроек в России реализуются посредством заключения договоров долевого строительства (ДДУ). Эта схема предполагает, что строительство жилья ведется на средства дольщиков — частных лиц, которые, по сути, разделяют все риски с застройщиком.

Сегодня есть три источника финансирования любого строительного проекта: средства дольщиков, банковское (проектное) финансирование и собственные средства застройщиков. Структуру затрат на строительство можно ориентировочно представить так: собственные средства застройщиков - от 20% до 40%, средства дольщиков — около 50%. Остальное — заемные средства от кредитных организаций (проектное финансирование, не более 50. Но на практике девелопер выбирает не более 30% от выделенного кредитного лимита на проект.

Проектное финансирование предполагает, что стройку будет финансировать банк. При этом конкретные схемы и условия взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новостроек пока не прописаны. При этом проектное финансирование не означает кредитование: ставки при проектном финансировании могут быть гораздо ниже, чем по текущим кредитам для строителей.

Проектное финансирование снимет для покупателей риск потерять свои вложения в строящееся жилье, не получив в результате квартиру. Для застройщиков упростится механизм привлечения средств на строительство т.е. вместо многочисленных физических лиц это будет один-два банка и ограниченное количество профессиональных инвесторов.


Схема банковского финансирования жилого строительства снижает риски и для государства — минимизирует вероятность возникновения потребности в бюджетной поддержке отрасли. Это означает, что дома в случае невыполнения обязательств строителями будут достраиваться не за счет госбюджета, а на деньги банков, профинансировавших проект, или страховых компаний.

Как будут переходить к новой схеме?

Первым этапом перехода от долевого строительства к проектному финансированию стало появление Фонда защиты прав дольщиков. Вторым этапом станет вступление в силу с 1 июля 2018 года норм 218-ФЗ, которые подразумевают изменения в законодательство о долевом строительстве. Также на этом этапе планируется создание единой системы контроля за долевым строительством в регионах.

На следующем этапе в целом будет оцениваться, как банки станут вести финансирование строительства жилья.

Инвестиции частных лиц в жилищное строительство составляют Примерно 3,5 трлн руб. на текущий момент. Отсюда следует вопрос: за какой срок и под какой процент банки смогут заместить эти 3,5 трлн руб. По силам ли банковской системе такой объем финансирования? И если да, то за какой период?

Сегодня около 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств участников долевого строительства — по 214-ФЗ. По всей стране на третий квартал 2017 года зарегистрировано около 1,1 млн действующих ДДУ. По данным Банка России, задолженность граждан по ипотеке, взятой под залог ДДУ, составляет около 1 трлн руб., а с учетом средств первого взноса эта сумма возрастает до 1,5 трлн руб.

Еще 20% — в основном реализация квартир в готовых домах по предварительным договорам купли-продажи, также встречается выдача жилищных сертификатов (крайне редко) либо схема жилищно-строительных кооперативов, которые еще не успели полностью уйти с рынка.


В целом застройщики согласны с позицией, что проектное финансирование снимет все риски для покупателей и государства в плане появления новых обманутых дольщиков. В то же время некоторые из них опасаются, что переход на новую схему увеличит стоимость жилья, в том числе из-за дорогих кредитов для застройщиков.


Возврат к списку

Как нас найти
г.Тюмень, ул. 50 лет Октября, д. 213, пом. 31
Тел: 8 (3452) 520-897
Факс: 8 (3452) 520-897